Συγχρόνως οι εκμισθωτές υπερφορολογούνται για ανείσπρακτα έσοδα από μισθώματα και μεταξύ άλλων υποχρεούνται να πληρώνουν πρόσθετους φόρους ακίνητης περιουσίας όπως ΕΝΦΙΑ κ.λ.π.
Ποια είναι λοιπόν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που απορρέουν από την μισθωτική σχέση και πως μπορούμε να αντιμετωπίσουμε τις δυσκολίες που είναι πιθανό να προκύψουν;
Μισθώσεις κατοικιών
Στις μισθώσεις κατοικιών, το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα και δεσμεύει και τις δύο πλευρές. Ελάχιστος χρόνος διάρκειας της μίσθωσης, κατά το νόμο, είναι τα τρία (3) χρόνια και αν ακόμα έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος. Αν ο χρόνος που έχει συμφωνηθεί είναι μικρότερος της τριετίας και δεν προβλέπεται αναπροσαρμογή του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι συμπληρώσεως της 3ετίας, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες. Ωστόσο, λόγω της οικονομικής κρίσης, τα τελευταία χρόνια, το μίσθωμα παραμένει στην πράξη σταθερό καθ’ όλη την διάρκεια της μίσθωσης, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις στις οποίες μειώνεται.
Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να την διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση, επιβαρυνόμενος με τα βάρη του μισθίου (π.χ. φόρους του ακινήτου και έξοδα επισκευής των βασικών λειτουργιών της κατοικίας), αποδίδοντας στον ενοικιαστή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο. Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές στο μίσθιο που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.
Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσθηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν έλειπε από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.
Προκαταβολή του ενοικίου επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα, ενώ η εγγύηση δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από δύο μισθώματα. Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων έχει τα ίδια νομικά αποτελέσματα με την καθυστέρηση μισθώματος, μπορεί δηλ. να προκαλέσει καταγγελία της μίσθωσης από τον εκμισθωτή.
Σε περίπτωση μίσθωσης ορισμένου χρόνου, ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα να αποχωρήσει πριν από τη λήξη του συμβολαίου. Σε περίπτωση που θελήσει να φύγει είναι υποχρεωμένος να καταβάλει τα μισθώματα που υπολείπονται, κάτι που μπορεί να απαιτήσει και ο εκμισθωτής με αγωγή. Ωστόσο, ο μισθωτής δεν υποχρεούται στην καταβολή των μισθωμάτων αν επικαλεστεί σπουδαίο λόγο ή σοβαρή παράβαση του εκμισθωτή (π.χ. ότι δεν του παραχωρήθηκε η χρήση ή του αφαιρέθηκε αργότερα, ότι η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του ίδιου ή των συνοικούντων οικείων του, ή στην περίπτωση που είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί κλπ.). Η μίσθωση ορισμένου χρόνου θεωρείται ότι ανανεώνεται για αόριστο χρόνο όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία και ο εκμισθωτής δεν εναντιώνεται. Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει με καταγγελία του εκμισθωτή ή του μισθωτή. Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης, είτε λόγω ορισμένου χρόνου, είτε λόγω καταγγελίας, έχει υποχρέωση να αποδώσει την κατοικία στην κατάσταση που την παρέλαβε. Από 1.1.2008 το χαρτόσημο έχει καταργηθεί, γεγονός που αφορά μόνο τις κατοικίες, καθώς το χαρτόσημο της επαγγελματικής μίσθωσης εξακολουθεί να είναι 3,6%.
Επαγγελματική μίσθωση
Στις νέες επαγγελματικές μισθώσεις η διάρκειά τους καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.
Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ.
Δεδομένου ότι μετά την εισαγωγή των νέων διατάξεων τα πάντα κρίνονται από το μισθωτήριο και το περιεχόμενό του, δεν επιτρέπονται λάθη ή παραλείψεις, διότι ένα ατελές, ασαφές ή ελλιπές μισθωτήριο μπορεί να τινάξει τόσο μια επένδυση όσο και την ίδια την επιχείρηση στον αέρα, συνιστάται δε στους εμπόρους οι νέες μισθώσεις να έχουν τουλάχιστον εννεαετή συμβατική διάρκεια.
Τι ισχύει για τις παλιές μισθώσεις;
Στις ήδη υπάρχουσες επαγγελματικές μισθώσεις δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων, ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.
Οι υπάρχουσες μισθώσεις μπορούν να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).
Άσκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μπορεί να γίνει μετά από 9-18 μήνες, αντί 18-30 που ίσχυε με το παλιό καθεστώς. Η αποζημίωση για την ιδιόχρηση ανέρχεται σε 8-15 μισθώματα και σε 15-20 για όμοια επιχείρηση. Για την ανοικοδόμηση είναι 6-9 μισθώματα. Παραμένουν όμως οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις, αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους. Σημειώνεται ότι τα 8, 15 και 6 μισθώματα, αντίστοιχα, προβλέπονται εκ του νόμου. Η αύξηση των οφειλομένων μισθωμάτων σε 15, 20 και 9 μισθώματα, αντίστοιχα, γίνεται αφού το δικαστήριο εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης, καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο.
Σε περίπτωση μη πληρωμής των μισθωμάτων ή καθυστέρησης της καταβολής, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση, να ζητήσει τα οφειλόμενα μισθώματα και να αποβάλει τον μισθωτή από το μίσθιο. Η διαδικασία έξωσης ξεκινάει με εξώδικη προειδοποίηση και μετά την πάροδο 15 ημερών από την κοινοποίηση του εξωδίκου και την μη εξόφληση των οφειλομένων, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου και καταβολής μισθωμάτων.
Η διαδικασία είναι σύντομη και αν εντός 15 εργάσιμων ημερών από την επίδοση της διαταγής ο μισθωτής δεν προβεί σε ανακοπή ξεκινά η διαδικασία της έξωσής του με δικαστικό επιμελητή.
Αλεξάνδρα Χονδρογιάννη
Δικηγόρος Αθηνών
email: achondroyianni@gmail.com
0 comments:
Δημοσίευση σχολίου
Μη διστάσετε να προσθέσετε σχόλια στο δημοσίευμα που σας ενδιαφέρει.
Η εφημερίδα karatzova.com ενθαρρύνει τη δημόσια έκφραση των αναγνωστών της εφόσον τηρούνται οι βασικοί κανόνες δημοσιότητας που ορίζουν οι ελληνικοί νόμοι. Τα σχόλια εκφράζουν αποκλειστικά τον εκάστοτε σχολιαστή.